中国旅游度假地产的新时代（上）

前言：全球金融经济遭遇寒冬，中国旅游地产掀起热浪

一场产生于2008年初，在七八月间扩展为全球共振的金融风暴，虽经各国央行联手注资、美联储降低再贴现利率等干预措施，目前危势缓解，但其冲击波仍在继续蔓延。曾被世界喻为""二十一世纪全球经济发展双引擎""的美国与中国，却意外地在这场""金融危机""下而显得命运各异，在抵御""金融危机""蔓延到实体经济的能力对比上，孰强孰弱的结果是不言而喻的，尽管这种对比也许并不能证明中国的经济实力可以叫板美国，但是，却不能忽视这种对比的背后所显现的""美国金融危机""vs""中国发展契机""的历史机遇。

近年来，中国经济实力的快速增长推动了中国旅游地产的发展，以2007年为首，旅游地产的需求使其迈入一个快速成长阶段；甚至被普遍认为房地产冬天的2008年，也被舆论称之为旅游地产的春天；2009年，旅游地产愈演愈烈，某些异地海景房更是满大街发宣传单；一些号称旅游地产的项目也通过手机短信对人们不断“骚扰”。而随着2009首届中国国际旅游度假休闲投资地产(上海)博览会暨中国旅游度假地产投资开发项目推介展览会落下帷幕，旅游地产更是成了行业的一大话题。

作为亚洲最大的房地产专业会展，中国住交会向来被誉为中国房地产发展趋势的“风向标”。第十一届住交会于2009年12月4日在北京新国展拉开帷幕，与以往比城市住宅、尤其是北京地区的民用住宅项目少了，取而代之的是地方住宅项目，尤其是国内风景区的旅游度假地产。根据北京房地产开发市场和北京四季地产研究院对北京居民购房需求的最新调查显示，以旅游休闲度假为目的的北京居民异地投资置业，自2005年起规模性释放并逐年递增，2006年北京居民购买外埠度假地产项目约为17300余套，2007年为24500余套，2008年为32600套，异地置业的成交套数稳步上升，这充分说明以北京为首的我国居民购房结构和需求的变化趋势。

2010年1月4日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。一时间，海南被推上了加快发展的潮头浪尖，同时也给中国的旅游度假地产提出了更高的要求，既要国际化但又不同与其他国家的发展模式，将开启具有中国特色的新篇章，且标志着中国旅游度假地产新时代的到来。

中国旅游度假地产的新时代契机与挑战

世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向度假需求转变；当人均GDP达到3000美元时，度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游经济逐渐向度假经济转变，并进入成熟期。目前中国人均GDP超过3000美金，并持续快速增长，且深圳、珠海、广州、杭州、上海等大中城市人均GDP已突破5000美元，这意味着2010年中国已进入度假需求高速增长阶段，并开始逐渐向度假经济转变，进入到成熟发展期。

度假是旅游业态的升级和扩展，其内容包括但不仅限于传统的观光旅游，还包括户外运动、休闲养生、文化体验等多项内容，对于度假产品提供商在管理和服务上的要求也更高。具体到度假地产来说，比起旅游地产，在物业服务、文化挖掘、综合管理等方面均要更上一层楼。从“旅游时代”进入“度假时代”，主要表现为五个特征：一、人们生活节奏快，需要通过度假放松身心；二、度假的季节性比其他旅游形式明显减弱；三、家庭式度假形式成为主流；四、度假活动范围明显缩小；五、度假房产成为投资热点。

旅游度假地产最根本的市场价值在于满足旅游度假需求，中国旅游度假地产的概念应该说是从“深圳华侨城”开始的，“华侨城模式”的实质是在大城市的中心区，依托城市大型旅游设施，面向城市住房需求开发住宅房地产。其产品形态并非度假产品，开发模式上或许可以[FS:PAGE]称做为“旅游地产模式”。所以，其实质并非度假地产。

再以三亚为例，从近年开始，三亚的度假市场已经形成了淡季不淡的局面。很多民宅自发地改造为旅馆，供旅客长短期的租住。所以说，三亚的度假地产不是房地产先行拉动的，而是市场需求自发形成的。由于市场很好，产品不愁卖，所以市场上没有产生真正满足度假需求的产品。在开发模式上简单地复制常规房地产建房子、卖房子的简单方式，“最聪明”、“最简单”、“低成本”运作项目。度假物业的购买者在三亚一般基于“投资增值”、“度假”、“养生”三大利益动机而购房，现有普遍产品缺乏对买房人度假需求的深度思考，没有理解其需求，满足需求，提供一套全面满足度假需求、实现购买者的度假效益、投资效益最大化的系统解决方案。

面对度假时代的来临，面对中国旅游度假地产高速发展阶段，面对不同的市场需求，面对人们对旅游度假消费更深层次的要求，以及高品质旅游度假地产的较长开发经营周期、品牌持久渗透……等一系列新时代的要求，如何充分理解度假时代、度假地产，充分了解度假需求，更重要的是如何充分理解购买者的需求？在天赋资源、项目规划、产品设计、后续服务上如何体现旅游度假地产自身的特色？这些都是中国旅游度假地产进入新时代的挑战。

预告：中国旅游度假地产的新时代（下）

中国旅游度假地产产品要如何做？才能够在新时代发展中立于不败之地

　　　成功关键要素——以旅游度假为开发导向，做旅游专家

　　　成功关键要素——打造复合产品，取得综合效益

　　　成功关键要素——满足个性要求，体现一种生活方式

　　　成功关键要素——互融互助，服务渗透，持久经营，共同发展