一、 什么是资本运营？
1. 概念：资本运营是以利润最大化和资本扩张为经营目的，是一种以价值管理为主要特征的经营方式，是一种最高形式的生产经营方式，包括生产经营，但又高于生产经营；资本运营是对传统的生产经营的突破，作为现代企业一种以资增值为目的的经营管理理念，是社会主义市场经济需要的企业经营发展的必然趋势。
2. 资本运营的重要意义
资本运营就是以资本最大化增值为目的，对资本及其运筹所进行的经营活动。资本运营这一新的经营理念的引入，有助于推动我国旅游企业优化资本结构，以实现规模经济效益最优、资源配置效率最佳、资本增值能力最大。但是目前我国旅游企业资本运营的状况并不理想，存在众多的经营误区，远未实现理想效果，因此，对其进行深入研究十分必要。其中，旅游地产的运作模式是旅游企业的一大代表。
3. 资本运营战略的实施，是我国企业经营管理的一次重大飞跃。在我国旅游产业的竞争呈加剧化的趋势，在政府和市场两种力量的作用下，旅游产业将会在存量调整和结构优化上出现新的局面，其表现形式之一就是大型旅游企业的规模扩张和地域拓展，从而使中国的旅游产业形成集团化主导的格局。
二、 旅游地产资本运营管理
旅游地产的发展前提有两个：一个是“调结构”“扩内需”背景下，国家对旅游业的大力支持；另一个是在国家对房地产行业的越来越严厉的调控。那么，旅游地产这个旅游与地产开发联姻的产物发展如何？旅游地产的美好时代是否到来了？
很明显，旅游地产的持有运营能力为企业带来稳定、可持续的资金收入，而近几年受限制的房地产业来说，充满了诱惑。同时由于具有发展市场的旅游项目都位于经济欠发达的区域，而旅游业对经济的拉动作用，使得各地政府纷纷给出优惠的扶持政策和便宜的低价。而“旅游搭台，地产唱戏”成了旅游地产开发的通用模板。通过旅游的概念低价圈占土地资源，带动地产的销售，通过地产的销售获得高额利润，而很少由企业真正去关注后期旅游项目的发展。
旅游产业资源很大程度上要依靠开发商所具有的能力。华侨城就是一个典型的将旅游产业资源和地产结合的成功案例，它以旗下“四大主题公园”为基础，成功实现了“旅游带地产”的主题文化产业链的打造。没有旅游产业的发展，就不会有华侨城的地产。主题公园旅游产业改善城市生活，带动消费和提高就业，因而得到政府的支持，以打造主题公园低价得到土地，以建造旅游高端房地产来弥补公园长期建设需要的现金流，“旅游带旺地产、景观提升品位、地产反哺旅游”模式最终的核心在于旅游产业的成功。在目前看来，尤其是幼稚的自然资源多数都名花有主的情况下，以旅游产业资源为基础的旅游地产开发更具有复制性。
三、 旅游地产资本运营的意义
1. 资本运营是旅游地产实现规模经济的有效手段
规模经济，亦称规模效益，就是指1+1大于2的效应，即企业本身规模的扩大机行业经营规模的扩大对生产经营效益的提高。规模经济的取得具有重大意义：微观上，规模经济有利于提高企业的市场份额，增强企业对市场的支配能力；有利于有效利用、组合社会各种资源，发挥各自资源的使用优势，优化行业资源配置。中观上，取得规模经济的企业能够增强整合市场的能力，易于形成成本优势，减少行业内过度竞争，有利于组织新的竞争对手进入，特别是境外竞争对手的介入。宏观上，企业规模经济有利于增强企业、行业的市场竞争能力，从而提高国家的国际竞争能力。
企业通过资本市场引进资本运营机制，将对规模经济产生直接影响，使其经营成本最小化。即通过横向并购以提高专业化程度或通过纵向并购以减少服务过程的环节间隔，降低单位产品生产成本、节约单位产品的管理费用、销售费用。由专业化利益及生产要素的不可分割性决定的规模经济规律在包括旅游业在内的几乎所有生产服务领域都适用，资本运营机制则是实现规模经济的有效手段。
2. 资本运营是旅游地产竞争战略选择的有效形式
资本运营是由市场配置资源的原则决定的，市场配置资源即要求各生产要素在国民经济各行业和企业之间进行流动，从而达成资源有效配置的动态优化。资本运营作为竞争战略实施的有效途径，其意义在于:从微观层面，通过资本运营可以提高企业的经营效益，迅速扩张企业规模，提高企业的竞争力，实现企业间优势互补，保证品牌和市场优势的同时，实现在产品结构重组和优化基础上的规模扩张。从中观层面，通过资本运营可以调整产业结构，提高产业整体效应。我国旅游企业的组织结构是以中小企业为主，只有极少数大企业，而且规模也偏小。由于我国知名企业集团规模太小、产品单一，无法同世界大企业相抗衡。解决这一问题的最好途径就是依靠推进资本运营。通过资产重组的方式，把以中小企业为主的组织结构，转变为以大企业为龙头的组织结构，从而促进龙头企业产品结构的优化组合:扩大龙头企业的规模，提高市场占有份额，扩大市场的影响力;促进不同优势企业之间的互补，使重组后的企业既有市场，又有领先技术和发展后劲，提高规模效益，以增强产品开发和创新的经济实力，带动产业整体发展，推动产业结构优化升级。总之，通过资本运营的形式，推动产业结构的优化调整，使以大企业为龙头的产业结构有充分的实力和灵活可变的应变能力面对激烈的市场竞争。
四、我国旅游企业资本运营的现状——《中国旅游地产的现状分析》何红光
背景：21世纪以来，我国旅游业高速发展，旅游市场不断成熟，旅游者消费观念日趋理性，不断追求高质量的体验型旅游经历。人们这种旅游方式的改变，加之我国宏观经济调控，银根锁紧，普通房地产住宅开发的竞争加剧，使得越来越多的房地产企业将目光瞄准高速发展的旅游业，最终形成了旅游房地产业。这一融合既减少了传统房地产业风险，避免竞争加剧，又结合了我国旅游的蓬勃发展态势，是我国旅游房地产业掀起了一个浪潮。——《我国旅游房地产投融资模式比较研究》 黄小芳
首先，国家相关产业政策的出台呵地方政府对于旅游产业的支持为旅游房地产投融资的发展提供了广阔的发展平台。其次，随着我国居民外出旅游人数不断增长，旅游房地产爆发出巨大的市场潜力，加之旅游房地产收益高于一般房地产投资收益，投资者相对看好旅游房地产。再次，旅游房地产是由旅游与地产相融合而形成的，成为两个行业共同关注的热点。越来越多的大型企业加入到旅游房地产市场，为旅游房地产投融资注入了新鲜血液。
那么，旅游企业投融资现状如何呢？目前中国的旅游地产现状是什么？今后的发展趋势如何？
1. 主题旅游度假区将成为中国了旅游地产的趋势
目前中国旅游地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。其中休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景开发的住宅式房屋；产权酒店是指将酒店的客房按照当地产的模式进行出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一经营活力的一种投资性房产；时权酒店是一种从国际上引入的一种创新模式，是将旅游房产按使用权进行分拆销售的模式；高尔夫别墅是建设在高尔夫周遭的高档度假房屋。
主题旅游度假社区是近年来有些开发商对旅游地产发展有了一定认识后，围绕旅游资源而量身打造，具有一定主题概念的休闲旅游度假社区，与居住性房产来比，更加突出了其专业性、人文性，整个社区基本上以休闲、度假为核心，这种形态将是中国未来旅游房地产的发展趋势。
2. 中国距离真正的旅游地产还有一定距离
旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但依然属于起步阶段，在这样一个发展过程中，出现一些问题是不可避免的。站在行业发展的角度来看，目前中国距离真正的房地产还有一定距离。
投资与投机并存，造成部分地区项目出现房价虚高，如三亚、杭州、江浙等个别城市，这种操作也使有的人“炒房炒成了房东”。还有个别开发商心态不够平衡，以未来虚假预测、高额回报来误导购买者等。
有的开发商在分数度假产品的产品模式设计上不合理，在销售环节上存在对消费者信息不对称的重大误导，甚至欺骗行为，这种情况的长期存在，将会影响整个行业的发展，而在整个行业来看，缺乏产业化运作模式，政府相关的政策规范和管理法规缺失对行业的发展极为不好。
由于前期的盲目开发，造成许多前期的旅游房地产出现积压和售后空置，这种“售后空置”是房地产的最大泡沫，比如现在的三亚、北海和一些比较好的旅游度假地区，都存在这种情况，大量新开发的房地产项目闲置，造成土地、能源、人力资源的极大浪费。出现这些问题首先是由于新一轮地产热的拉动造成的结果，同时也存在于产品定位的不确定性而产生的不良后果，致使形成目前的尴尬局面。
目前旅游地产在整个房地产行业所占的比重不大，并且依然属于一个刚刚起步上升的板块，因此，以上问题对房地产行业发展尚不会构成负面影响。相对而言，如果政府能正确引导，对房地产行业则会引起一个正面积极的推动作用。因此，只有有关政府部门加强研究未来旅游地产的发展规律，顺应趋势，规范管理，满足市场需要，中国旅游房地产就会有一个长足、健康发展的未来。
发展旅游房地产是一个战略国策，利国利民。
旅游地产并不涉及政府头疼的问题，比如“节约用地”、“解决经济适用房”、“三农”等一系列社会综合问题，如果运用恰当的话，还可以转化矛盾，变不利因素为有利因素。
3. 旅游地产的休闲度假时代即将到来
旅游地产是房地产行业中一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。目前在全国各地已经开发和正在开发的旅游地产项目近千家，也可以说，中国旅游地产近千家，也可以说，中国旅游地产已经起步，而且将快速发展，发展前景广阔，但发展关键是产业模式。
随着人民生活水的提高，人民对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费趋势。现在我们也可以看到“黄金周”这种原始的、低层面、甚至是破坏性假日消费模式，对经济发展已经产生巨大的负面影响。
首先是“黄金周”一前一后“两周”，国外游客不来了，境外高端客户减少了，直接影响了外汇收入；其次，“黄金周”消费价格畸形，国内高端游客被逼出国门；第三，大部分人由于旅游环境恶劣而不愿在“黄金周”出门旅游了，正常的消费被受到抑制；第四，各景区景点人满为患，对旅游资源造成巨大破坏；第五，极端的消费峰值，是许多项目要不“撑死”，要不就“饿死”，极其不利于旅游服务产业水平提高于平稳发展；第六，“黄金周”人为制造了交通堵塞、安全隐患重重，不利于和谐社会的建立。
由此可见，将“黄金周”改为均衡休闲度假消费的“带薪休假”制度，将对国民经济增长产生巨大的拉动作用。国际发展成功的经验表明，当旅游需求由观光旅游转化为度假旅游时，对度假房产的购买需求必然产生。因此，休闲度假时代的到来，必将对旅游房地产发展产生巨大的推动作用。
但是，当休闲度假带来对旅游房地产的强大需求时，对中国这样一个人多地少的国家来讲，是不能引导老百姓都去购买度假别墅或者度假房产，这样将消耗大量土地、造成很多的关联性浪费，那么什么样的模式才是适合中国即将来临的旅游地产消费高潮呢？科学的模式非常重要，要在构建节约型和谐社会和保证旅游房地产行业健康、具有可持续发展这个基本准则的基础上，要少盖房，盖好房，保护环境、美化山河，打造具有中国特色的旅游地产创新模式，才能更好地利用旅游消费拉动社会经济发展，这也正是目前需要深入研究的问题。
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发布时间：2015-07-30
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