旅游地产投融资模式分析

一、旅游房地产投融资渠道分析
    可以这样理解旅游地产投融资：旅游投融资=投资+融资，可以说，旅游投融资是一个交错复杂的体系，按照渠道的不同进行分类如下：
1. 银行贷款
    银行贷款属于间接融资，它是旅游房地产投融资最主要的方式，旅游房地产银行贷款是指旅游房地产的开发、经营、以及消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等，其中土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地以及开发的相关机构。
    银行贷款在旅游房地产投融资中所占比重较大，尤其是旅游房地产贷款在银行中长期贷款的比例份额逐步增加，致使银行的流动性风险加剧，从而使银行积累了较高的风险。一旦银行贷款的门槛抬高，银行信贷政策加剧，缩小贷款规模，旅游房地产业的发展必将受到影响，因此一旦旅游房地产投融资对于银行的依存度过高，十分不利于旅游房地产的发展。
2. 股份制公司上市发行股票
    股份有限公司上市发行股票是一种吸引认购者投资以筹措公司自有资本的手段，是股份有限公司筹措资本的一种方式。华侨城控股股份有限公司便是成功通过上市发行股票筹措资金的企业之一。然而在我国上市发行股票的公司必须达到相应的标准及要求，我国《公司法》明确规定只有股份有限公司才能发行股票，而有限责任公司是不能发行股票的。
    公司的治理水平与管理层质量、公司的竞争力、财务状况、赢利性、安全性、流动性等都直接影响和决定股票的发行与质量。这对于一些旅游房地产企业来说这些条件过于苛刻，同时通过发行股票也增加了筹资的成本，因此大多数旅游房地产企业都会慎重考虑上市。
3. 发行企业债券
    企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业发行债券。
    企业债券的发行必须符合相应的法律法规，必须达到相应的标准;同时企业发行的债券能否有效筹措到相应的资金，终究还是取决于企业偿还能力，历年的盈利能力以及企业的名誉，并且其发行成本很高，对于很多旅游房地产企业来说都不是一种有效的筹资方式。
4. 利用海外投资基金
    近年来，我国旅游房地产浪潮掀起，很多海外的投资基金十分看好我国旅游市场以及对人民币升值的预期，也纷纷进入中国，对我国旅游房地产业跃跃欲试。摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”等争先登录中国，它们或者利用股份投资我国旅游房地产，或者独立开发旅游房地产。海外投资基金的利用不仅为我国旅游房地产市场输入大量资金，更为我国旅游房地产带来新的投融资理念。但是利用海外资金，由于国情差别，政策的不稳定性突出，资金存在退出风险等因素，致使其无法成为我国旅游房地产投融资的主要方式之一。
二、旅游房地产投融资模式分析
    旅游房地产是一种资本密集型产业，资金的充足与否直接影响着旅游房地产的发展，因此旅游房地产的投融资对旅游房地产的成功与否起着至关重要的作用。按照投资主体的不同进行分析，借鉴相应房地产投融资模式的经验，将旅游房地产投融资模式分为三类：自筹模式、合作模式和BOT模式三种。
（一） 自筹模式
    自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融及增发融资等方式。机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。
    自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。
    自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业而言是一种不错的投融资模式，然而采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具，有针对性地广开融资渠道，保证资金链的畅通，尽可能减少风险，从而更好地获得旅游房地产高额投融资收益。
（二） 合作模式
    合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。
    合作模式有多种，主要有以下几种方式：
① 一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资金实力。一方面，由于随着土地实现完全市场化的公开供给，土地供应量开始逐渐减少，而旅游房地产需要大量的土地进行开发，导致一些企业取得土地的成本逐渐增加，或难以拿到较为理想的土地。另一方面，一些企业虽然有着理想的土地却没有充足的资金进一步运转开放，而那些具备强大金融运作能力以及雄厚自由资金实力的企业却难以拿到理想土地。于是手中有理想土地却没有进一步开发能力的企业与有资金却难以拿到理想土地的企业进行合作，成为一种独特的合作投融资模式。
② 一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等。这一模式主要存在于一些有着雄厚资金实力或者募集资金能力的大型企业，由于其发展重点有限，没有专业的开发管理技术，或没有足够的人力资源进行旅游房地产投融资。而另一些企业虽有着专业的开发，管理技术以及优质的人力资源，却没有充足的资金。于是两种企业合作共同开发旅游房地产，取长补短，共同开发，分担风险，共享利益，成为一种旅游房地产投融资模式。
③ 一方提供土地，一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力，第三方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。这种方式是由三者或者三者以上的主体共同合作，进行旅游房地产投融资，这种模式集合了多方的优势，集理想的土地，雄厚的资金，专业的技术于一体，成为一种不错的旅游房地产投融资模式。合作模式较适合旅游观赏型房地产，旅游商务型房地产投融资。
合作模式可以满足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业以及那些发展重点有限，没有专业的开发管理技术的企业进行旅游房地产开发的需求。通过合作模式解决相关企业的资金短缺，投融资渠道狭窄，避免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，并且使合作双方或多方企业取长补短，共享管理、技术资源，共担风险，大大有利于企业的发展，并且也有利于我国旅游房地产的发展。但是这种合作模式也存在着相应的缺陷与不足，合作模式导致双方企业难以寻找到合适的合作对象，或者为寻找合适的企业付出较大的交易成本，在合作过程中企业可能存在追逐私利而做出有损于对方的行为决定，并且合作模式中双方企业共享利润导致利润下降。
（三） BOT模式
    BOT模式是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让)形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。
    BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。
    BOT模式在我国主要有凤凰•南华山房地产、酒店、商务中心及生态旅游休闲区的投资经营(BOT)，湘西旅游业基础设施也尝试选择BOT模式。目前来说，这种方式在国内旅游房地产开发上运用的并不多，也较少成功的案例，主要是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅游房地产行业。但BOT模式符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游房地产的一种较适合的方式。中国拥有很多优秀的旅游资源，但由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果能够采用BOT模式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。
    由于通过BOT模式，企业可以获得较为诱人的项目用地，大大减少了获取征地及其开发费用等，同时企业只需要在旅游房地产建设过程中进行融资，获取资金进行开发，从而大大降低其对于购买获得土地而准备大量资金的需求，使企业处于优势竞争地位。但是由于旅游房地产BOT模式在我国较少成功的案例，企业采用采用该模式具有一定的风向，一旦在预定的时间内没有盈利，企业将损失惨重。
三、旅游房地产投融资模式比较分析
    旅游房地产三种投融资模式是按照投资主体组成，及投融资渠道不同进行划分的，但都属于旅游房地产投融资。
（一） 相同点
1. 资方式以银行贷款为主，投融资渠道相对狭窄
    由于我国金融体系相对不够完善，资本市场发展较慢，证券市场起步较晚，资本证券化程度有限等原因，导致我国现阶段旅游房地产的投融资渠道相对狭窄，对银行的依赖较为严重。无论是自筹模式，合作模式还是BOT模式，其融资方式都是以银行贷款为主，其他方式为辅，且银行贷款所占比例较大，对银行的依赖性较高，没有形成多元化的投融资渠道。
2. 对土地购置、环境构建维护等方面的资金需求比重较大
    旅游房地产具有投资与需求双重功能。由于其具有相对优越的地理位置条件，优美的自然环境，以及相对齐全的基础设施建设，占地面积较大，需要大量的土地来进行开发建设，同时对于环境、绿化的要求较高，建设、维护成本相对于普通房地产而言更高。故在整个旅游房地产投融资过程中对于资金的需求巨大，综合以上三种旅游房地产投融资模式来看，无论是自筹模式，合作模式还是BOT模式，它们都对于资金的需求非常大，尤其是在土地购置，环境建构维护，基础设施建设维护方面的资金需求所占比重较大。因此能否有效融到足够的资金，资金流通性是否畅通，资金的融通成本高低都直接制约着三种投融资模式的成功与否。
3. 看好旅游房地产投融资前景
    自筹模式中一家企业独享收益，合作模式中各企业之间共享收益，BOT模式中政府与企业之间各自享受经营收益，所有权收益。无论是自筹模式，合作模式还是BOT模式，都是基于对旅游房地产投融资前景的良好预期。
（二） 异同点
1. 投融资主体构成及结合方式不同
    自筹模式是以一家企业作为投融资的唯一主体，独自承担整个过程中的融资需求以及投融资风险，独享收益。合作模式则是由两家或者两家以上的企业作为投融资主体，它们以合同的形式约定彼此之间的权利及义务，共同承担起整个投融资过程中对资金的需求。BOT模式中则是由政府与企业之间通过合作并签订合同形成的一种模式，是政企合作形式，政府和企业共同作为投融资的主体，最终由企业享受经营收益，使用权收益或者出租收益，而政府享受所有权收益。
2. 投融资渠道侧重点差异
    三种投融资模式的融资渠道各有不同。其中自筹模式中，由于是独家企业投资，资金需求较大，对企业的规模等要求较高，通常是资金雄厚的大型公司，其融资渠道相对多元，在以银行贷款为主的融资渠道中，自有资金的运用占有相当比例。在合作模式中，由于是两家或两家以上的企业合作共同进行投融资活动，所以分担至每家企业的资金需求没有独家企业大，它们在以银行贷款为主的融资渠道中，向其它企业短期借款等私募资金的渠道占有一定比例，同时依靠上市公司发行股票也成为一种融资渠道。BOT模式中，由于是政企之间的合作，有着政府的土地支持及信誉支持，政府融资较为便利。银行对于企业的房贷门槛放低，致使企业银行贷款占其资金的很大比例。
3. 投融资利益分配形成差异
    由于选择的投融资模式不同，企业最终的收益会产生较大的差别。自筹模式中，由于仅有一家企业，故而其收益由一家企业独享。在合作模式及BOT模式中，由于属于合作性质，投融资收益由合作的双方共同分配。
4. 投融资的资金使用、分配区别
    旅游房地产开发建设对于资金的需求较大，其中土地在旅游房地产投融资的过程中起着重要作用，不同的投融资模式在用地特征上存在着较大的差别。
    在自筹模式中，企业通常是资金实力雄厚的企业，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于土地的资金需求不像其他的旅游房地产企业那么大。其资金主要分配在房地产的开发建设以及环境的维护，绿化等方面。
    在合作模式中，来自土地方面的资金需求较大，双方资金将很大一部分运用在土地购置获得方面，合作模式资金分配主要分配在土地购置，环境的维护绿化等方面。
    在BOT模式中，由于政府拥有并且经常拥有较为理想的土地，企业不需要通过资金的运用而只需要政府签订合同便可以获得优质土地，因此在BOT模式中，对于土地的资金需求也不大，其资金主要分配在旅游房地产的开发建设过程中。
5. 适用的旅游房地产类型不同
    三种投融资模式各具特点，它们适用的旅游房地产的类型各不相同。其中自筹模式较为适合旅游居住型房地产投融资。合作模式则较适合旅游观赏型房地产、旅游居住型房地产、旅游商业性房地产投融资以及旅游休闲房地产投融资。BOT模式比较适合旅游商务型房地产、旅游观赏型房地产的投融资。
    针对不同的旅游房地产类型，从适应旅游房地产企业的自身资金需求特点出发，选择不同的投融资模式，从而可以避免开发建设过程中资金不足，流动性弱等带来的问题，从而使企业获取较为理想的收益。
四、创新旅游房地产投融资模式
    通过对三种模式的异同进行分析比较：
    投融资模式 描述 优点 缺点
    合作模式 两家或以上企业合作,各自提供优势资源如土地、资金、技术、管理等 优势资源集中，融资渠道拓宽，风险共担 合作对象难以寻找，产生交易成本，合作方利益冲突。
    自筹模式 一家企业通过内部融资和外部融资手段扩大自有资金进行投资 独享利益 风险大，资金链条易断裂。
    BOT模式 政府出地,投资商筹资建设,并在一定期限内享有项目的经营收益,到期后项目归政府无偿拥有 减轻企业前期资金压力，项目有政策保障 模式发展尚未成熟，企业在期限内没有实现盈利则损失惨重。

    有关研究人员找到了一种更为合理的投融资模式,希望对我国旅游房地产业进一步发展提供借鉴与参考。
模式一、综合投融资模式
    这种模式是以合作模式为基础,强调企业间合作的资源优化、风险共担的优点,同时借助BOT模式体现出的政府优势，以政府的功能来保障合作模式优势的有效发挥，从而形成旅游房地产的综合投融资模式。
    在综合投融资模式中，两家或两家以上企业结成合作关系与政府签约，通过协议的方式获得理想土地的开发和一定期限内的经营权，在取得旅游房地产项目用地以后，企业间分工协作，合理利用优势资源，通过不同的方式渠道进行融资从而进行旅游房地产开发建设，并利用旅游房地产的经营资金投入新的旅游房地产建设，以经营带动建设，从而实现旅游房地产的滚动发展，并在经营期内进行盈利。最后在合同期到期时进行转移给政府。
    综合投融资模式可以使企业很优惠地获得土地从而进行旅游房地产开发建设，并在建设过程中，综合运用多种投融资方式及渠道，进行更有效的融资，保证资金流的通畅，进而实现旅游房地产建设的顺利进行，是一种综合了合作模式，自筹模式以及BOT模式优点的模式。
模式二、TOT模式
    TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的缩写，即移交——经营——移交。TOT是BOT融资方式的新发展。近些年来，TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。TOT也是企业进行收购与兼并所采取的一种特殊形式。TOT与BOT模式不同的地方表现在投资方的项目结构、外资投资人承担的风险和责任以及法律要求不同。但是最大的区别在于TOT避开了“B”（建设）中所存在的较高风险和大量矛盾，中外双方往往比较容易达成一致，在我国当前的实际情况下，TOT是一种较为合适的、 创新性的项目融资方式，更加符合我国的实际。
模式三、上市公司投融资模式
    高广新对如何利用资本市场的功能解决旅游业资金筹集方式、产业结构升级和现代企业制度建立等问题进行了探讨，主要介绍了两种资金筹集方式：股权融资和债券融资。那么上市对旅游企业，尤其是大型旅游地产有什么好处呢？
    首先，上市就是可以把公司股份投入股票市场，让大众购买股票而吸引资金，上市的条件：如连续营业3年，连续盈利，无违法行为，资产不低于3千万元就可以。大部分的公司都是股份制度的，当然，如果公司不上市的话，这些股份只是掌握在小部分人手里。当公司发展到一定程度，由于发展需要资金，上市就是一个吸纳资金的好方法，公司把自己的一部分股份推上市场，设置一定的价格，让这些股份在市场上交易。股份被卖掉的钱就可以用来继续发展，在规范的资本市场上市能给公司带来的好处就是：
1.开辟了一个新的直接融资渠道，虽然在规范的市场，股权融资成本一般来说比债权融资的成本要高。
2.企业上市后，对于提升公司品牌有一定的作用。
3.上市后，必须按照规定，建立一套规范的管理体制和财务体制。对于提升公司的管理水平有一定的促进作用。
    所以说，推动旅游地产相关企业上市，不失为一种投融资的新模式。
    总之，旅游投融资模式的探讨对于我们确定旅游企业的发展形势来说，有很大的帮助作用。