关于旅游养老目的地开发的思考（下）

        4.旅游养老目的地开发对策
        旅游养老目的地集医疗救护、生活照料、精神赡养、旅游度假功能于一体，专项治疗中心搭建医疗养生平台，体检康体养生唱戏，捆绑疗养地产物业，开发康复疗养主题的旅游产品。
        4.1增强基础设施便利性
        旅游养老目的地的医院、养老院、老年大学、老年公寓等为老年人提供社会服务保障的机构应投入一些保障老年人的安全设施设备，确保一旦发生事故可以第一时间进行抢救，同时还要加强通讯设施设备以及周围基础设施等的建设。
        4.2开发适合老年人的旅游产品
        充分利用当地旅游资源，开发适合老年人的并具有地方特色的消闲活动与康疗产品，本人认为可从以下几个方面考虑：
        （1）温泉理疗。温泉具有杀菌、消炎、消除疲劳等作用，特别是对老年人易患的关节炎、高血压、气管炎等多种慢性疾病有显著疗效。单独修建为老年人开放的温泉，把温泉与中医理疗相结合，真正为老年人服务。
        （2）田园休闲。老年人租住田园农家，进行耕作、采摘等农家休闲活动，在欣赏乡村自然风光的同时参与到乡村特有的劳动中，返璞归真，心情舒畅，自然能起到养生的作用。
        （3）山水观光。徒步登山、竹筏泛舟、吟诗作画是老年人热衷的活动，欣赏大自然的鬼斧神工，拥抱祖国的壮美河山，在山水中感悟生活。
        （4）宗教旅游。我国宗教文化源远流长，博大精深，宗教本身可以令人修身养性，老年人参加各种宗教活动，充分感悟宗教圣地的绝妙与神奇。
        （5）高尔夫运动。高尔夫运动为交际会友提供了场地，而且运动缓和，适合中老年人。高尔夫练习场对消费者消费能力、硬件配套要求不高，拥有较高的收益以及较低的投入，是高尔夫投资者倾慕的产业方向。
        （6）滨海度假。海是生命之源，历经沧桑，再寻生命之初，徜徉大海，观海上日出，踩沙滩，吹海风，吃海鲜……
        4.3建立规范的管理体系
        由于老年人在身体、思想及生活习惯等方面的特殊性，在开发旅游养老市场时必须认真分析老年人的需求特点，为了更好地为老年人提供服务，必须建立规范的管理体系。政府部门应出台相应的政策法规，保护老年人的权益，在进行规划时，注意投资老年人所需的设施，为其旅游养老提供方便。企业也要合理定价，确保优质服务。
        4.4培养具有专业素质的护理人员
        如果养老机构的服务人员只能为异地养老的老年人提供最基本的住宿、膳食和简单的服务是远远不够的，必须提高服务者素质，让异地老人感觉和在家里一样。在异地老人入住时要求提交一份详细的体能健康报告，护理员根据康复计划为老人配餐，营养热量等都要有严格的标准。这就要求服务者有很强的责任心和极大的耐心，并把自己的角色定位为异地老人的子女，才能为异地老人提供优质服务。
        4.5建设旅游养老目的地信息系统
        现在是信息化时代，养老[FS:PAGE]也要信息化。不该是让自立老人在养老院得到事无巨细的照料，而应是在系统支持下独立完成力所能及的生活和活动过程。这就要求旅游养老目的地要建设完善的信息系统，除了将老人的体能健康报告录入计算机管理系统外，还要给老人建立远程亲情联系，让子女可以随时了解老人的健康状况，老人在闲时也可以在系统里定制一个私人档案，添加儿时回忆、存放家人照片，让老人在养老院也能跟上时代的步伐。信息系统还要包括当地政策、法规及目的地相关信息，为在这里养老的人们提供便利的同时，也起到宣传促销和对外交流的窗口的作用。
        5.旅游养老目的地运营机制
        5.1盈利模式
        旅游养老目的地除了作为普通旅游目的地盈利之外，其特殊性在于作为重要环节的养老地产的盈利模式。养老地产的开发要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。
        （1）居家养老住宅销售：通过招拍挂取得的土地为载体，以商品住宅开发销售模式进行运作。
        （2）养老社区持有经营：宜运用集体建设土地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设、运营，不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营，可通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报。此部分可选择注册“民办非企业单位（类似非营利机构）”独立运营，以争取政府相关政策和社会的支持，如土地政策、税收或金融方面的支持。彰显企业的社会责任感，进而提升企业的社会形象与地位。
        （3）综合性商业租售运营：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价值进行分析，对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套的投资建设。
        5.2政策保障措施
        旅游养老目的地的建设需要旅游机构、民政部门的介入，需要老年部门和其他社会力量的参与，也需要通过市场运作实现其健康发展。政府引导和支持社会力量参与发展养老机构，包括供地优先制、收费开放制、规费减免制、税费优惠制、项目扶持制、培训免费制、服务补贴制等政策。坚持从实际出发、因陋就简的原则，坚持边办边批、宽进严管的原则，在审批中辅导，在辅导中成长，在成长中规范，在规范中发展，为社会力量兴办养老机构创造宽松环境，调动投资者的积极性，帮助创业者，特别是下岗职工，投资兴办养老服务业，规避风险，追求低投入、高产出的效果，达到政府、社会、投资者三赢的目标。具体政策建议如下：
        （1）土地政策优惠
        按照国家和地方政府有关鼓励旅游发展和社会化养老政策，对目的地用于建设非营利性康疗养老公共设施的休疗养用地，采用直接划拨的方式供地；对属于集体所有的土地，优先办理集体建设用地使用手续，对其它建设用地，提供减免土地出让金或分期支付土地出让金等优惠政策，并优先安排年度用地指标。
        （2）基础设施建设支持
        政府给予目的地对外连接道路、景区内部干线道路、供水、供电、绿化等基[FS:PAGE]础设施建设配套支持。
        （3）专项资金支持
        积极争取国家预算投资、国债投资、国债转贷、国贷贴息资金，列入旅游发展专项资金、服务业发展专项资金、养老服务业专项资金扶持计划，对目的地开发建设提供资金补助或贴息贷款。按照省市养老优惠政策给予养老床位的运营补助。
        （4）税费优惠政策
        按照国家和地方政策许可范围内，对征地管理费、营业税、所得税、城镇土地使用税等税费，按照最大优惠政策执行。目的地用电、用水、管道燃气、通信，按居民使用价格标准执行。
        （5）其它相关政策
        积极申请将项目列为中华慈善总会的“夕阳工程”、福利彩票的“星光工程”等公益工程的扶持对象。