休闲农业与地产的完美嫁接

      20世纪90年代以来，中国休闲农业迅速发展。2010年7月，北京市正式发布实施《乡村旅游特色业态标准及评定》，提出“全力塑造北京标准的良好品牌，不断提升首都的科学发展水平”的要求。各界对休闲农业、乡村旅游的关注度不断提高，中国新农村建设及城乡统筹成为时下国家发展的重要议程，国家出台土地扭转等相关政策，农业、农村和农民将获得新的发展空间。同时，伴随着旅游和地产这两大行业的不断发展，在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的共同驱动下，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的，结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。如何使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为一个新的亮点。休闲农业地产必然会成为未来建设、投资的一个热点。

一、休闲农业地产概念

      1989年，台湾大学通过系统研究，正式提出“休闲农业”的概念，并将其内涵概括为：农业与旅游结合在一起，利用农业景观和农村空间，吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一种新型农业生产形态。而休闲农业地产则是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力。

二、休闲农业地产类型

      休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下5种：

（1）以农家乐为基础的地产开发

      农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将成为农家乐开发的新潮流。

（2）以农业观光园为依托的地产开发

      农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。

（3）以古村落为依托的地产开发

      古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以仍然保留以前鲜活的生活方式为最佳品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。已有很多地产商开始在这上面做文章[FS:PAGE]，如以西递、宏村为代表的徽文化特色古村内租售给外来游客居住度假、休闲体验的古民居和江南水乡水镇很受欢迎。

（4）以景区为依托的地产开发

      景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，如环黄山游憩带上的各类养生、养老度假物业，太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、乡村客栈等；另一种是与景区融合进行地产开发的项目，如丽江古城，酒吧、悦榕村等休闲度假地产都在景区里。

（5）以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发

三、休闲农业地产产品及开发模式

1、民宿型

      民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住所。民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。民宿可以说是农家乐的精致版，通过地方政府统一管理，由民宿主人个体经营的一种模式，这种经营模式可以发动社区全民参与，其盈利效益非常可观。同时，民宿的特色可以根据民宿主人品味的不同而各不相同。

      民宿这种形式在中国大陆还并不流行，但在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。举例来说，台湾逢春园，它原本是一座私人别墅，经过其主人的经营变成了一个大众休闲的民宿。其特色在于两点：一是利用已有的空间进行休闲设施补全。该民宿特别为客人安排了雨雾迎宾道，穿过迎宾道就是一片近两千坪的绿地，洋房、宽广的庭院、小桥流水、吊床等休闲设施一应俱全。二是在设计上大量融合了民宿主人的个人喜好和艺术价值取向。该民宿正屋的餐厅的吧台前摆放着一架大型三角钢琴，墙壁上挂满主人自己的油画，屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品摆设。这里白天是宁静舒适的咖啡店，晚间就成了热闹好玩的酒吧。

2、农家型

      农家是以农民的生活生产资料为基础，具备接待功能力即为通常所说的农家乐。这种产品不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各农业观光园、景区景点周围的农家，进行统一的接待、管理，其盈利效益非常可观。在休闲农业项目中，对其提供的产品服务规划引入地产开发的思路，除了常规的农产品采摘、民间民俗、农业展览、现代农业科技等，主要是要强力导入都市人群的参与性，以都市人的主力参与来提升项目的人气，利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。

      农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式，但都是小打小闹的样子，没有形成统一的大规模开发。成都“五朵金花”的成功，是一种全新的尝试，笔者将其称为“五朵金花”模式：乡村旅游+休闲地产。“五朵金花”原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村，随着国家新农村建设政策的出台，锦江区用城市管理理念建设农[FS:PAGE]村，以工业理念经营农村，将该乡打造成为各具特色的“五朵金花”。其开发不同于普通农家型综合开发的亮点主要在两方面：一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化经营，提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出了“开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境”的思路，用连片联户开发，共同扩大发展的市场空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动有机的结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。“五朵金花”从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血，按照“宜拆即拆、宜建则建、宜改则改”的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。同时，政府和街道办先后投资9745万元用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设，在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所有利可图的空间。

3、庄园型

      庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。庄园型的有些产品档次极高，一般区位靠近休闲消费市场，有点采用异国田园风格，能满足高端市场的消费需求。但大多数服务素质都不是很高，更多的停留在简单的问询和跟进，缺少主动式的服务理念，因此，休闲农业项目可以在这方面进行更深入的改进，引进房地产项目服务的理念，改变目前此类休闲农业旅游服务的被动模式。

4、乡村别墅型

      乡村别墅除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，很受小资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。乡村别墅营销更多的是停留在简单的应对模式，没有创新和深挖市场，目前来看虽然具有很大的市场[FS:PAGE]需求，整个行业做得却并不是很成功。房地产行业经过这么多年的发展，积累了很多项目推广的经验，将休闲农业地产化的目的就是要引入这种地产的营销模式，深挖市场潜力，扩大项目影响面。

      地产行业现在在乡村别墅方面主要着重于开发养老别墅、养生别墅。随着中国老龄化的加速，以及社会福利的增加，越来越多的老年人注重自身的养老养生问题，年轻子女也都不再习惯几代人同住，所以养老别墅、养生别墅的市场将越来越大。目前这种市场的特点主要有几点：一是抓住老年人喜欢安静、清新、自然的生活环境的特点，打回归自然的口号，与休闲农业结合进行地产开发。这种社区的开发多为低密度住宅，没有城区拥挤压抑的感觉，对于老人来说会住得更舒适。而且，这种别墅考虑到老年人因为年纪的增长上下楼梯会越来越困难，别墅在设计上一般楼层较低，方便老人进出，比较适合老年人的人群特征。二是社区不在城区，但也不远离城市，保证配套成熟便捷。社区配套包括社区内或项目周边的医疗、餐饮、购物、设施，这些都关系到老年人每天的生活便捷程度，对于他们至关重要。

      除了迎合养老、养生市场的别墅建造以外，一些迎合大众市场的地产在建设乡村旅游新业态的同时得以体现。北京市发布了《乡村旅游特色业态标准及评定》，全力打造和提升北京的乡村旅游，而这一政策的出台及实施将会成为未来中国乡村旅游发展的一个风向标，将对全国的乡村旅游发展起到一个带动作用。北京乡村旅游新业态的开发思路主要有两点：一是充分挖掘各区县乡村旅游的特色，形成各自乡村旅游发展的风格。各区县立足于本市乡村旅游的实际管理和服务水平，设置科学、合理的管理和技术，建立起“一区一色、一沟一品“乡村旅游发展的特色。二是依托各区县本有的特色，构建符合各自特点的新业态模式。为了发展乡村旅游，北京市旅游局建立了八种新业态模式，即“国际驿站”、“采摘篱园”、“乡村酒店”、“养生山吧”、“休闲农庄”、“生态渔家”、“山水人家”、“民族风苑”。这些新业态模式的出现为乡村地产的开发也提供了平台和机会。

5、古村古镇古城型

      此类产品是休闲农业地产中资源条件最好的产品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资带来非常好的现金流。但是此类产品的旅游房地产开发须充分考虑文物保护问题，除了地块选址的问题，还须考虑新建和改造房地产的风格协调问题。