“休闲•养生”——地产业的新课题

    房地产行业发展至今，衍生了许多房产开发模式，从纯住宅、纯商铺、商住综合楼、产权式商铺、产权式酒店公寓、写字楼物业、工业地产、旅游地产、步行街等单一或初级房产开发形态，到Shopping  MALL、城市综合体、别墅、休闲地产、养生地产等升级版的更高级房产开发形态。每一种类型的房产开发模式，都具有强烈的时代特征，在一定程度上体现了人民对居家和投资的需求，展示了我们现代生活的丰富性和多样性！
    休闲地产和养生地产是房产行业的一种新型开发模式，体现了人民对居家生活更高层次的需求，反映了现代居家不仅仅是解决起码的住的问题，还要住的有品位、有身份，住的舒适、住的健康！可以这样简单的理解，休闲地产和养生地产开发的关键在于择地，对于项目开发的地理位置有很强的要求，特别强调对项目所在位置周边环境的要求。从开发现实的角度来看，休闲地产和养生地产一般占有不可再生和复制的自然资源优势，具备很强的稀缺性。
一、休闲养生地产的出现是人居水平发展一定程度后的必然规律
    经济的发展，人民生活水平的提高，是催生休闲养生地产的前提条件。千百年来，人类一直为生存和人类的繁衍而努力，不断战胜自然界，成为地球的主宰。在追求社会发展的征程中，科技的提高，现代工业文明的出现，提高了人民的生活水平的同时，带来了自然资源的破坏和摧残。工业文明的发展，让人类越来越渴望最自然的环境和最安逸的生存空间。
    经济的进一步发展，激发人民追求更高层次的生活需求。居家生活的多样性也得到了充分的释放。收入的差异性、工作的地域性、投资的不同需求等等原因，人民在选择居家生活的方式上，逐渐体现自身的个性化的需要。其中以事业有成的社会中坚一族和退休金丰厚的老年人一族，在选择居家生活时，选择舒适度更高的居家条件，更多的侧重对周边环境的选择。休闲养生地产的出现，正符合了这一类“有闲有钱”人的需求；另外，一些追求高品质生活的城市新贵族阶层，也对这种新型的物业产生了浓厚的兴趣。
    人以类聚。在经济比较发达的沿海城市，把家安在自然风景怡人的地方，是所有追求高品质生活享受的先富裕起来阶层的共同选择。比如：香港维多利亚海湾的高档住所、山东烟台的近海度假洋楼、 海南三亚的海景别墅，都是有名的富人阶层社区。这种趋势正在从沿海城市向经济强劲发展的中、西部城市延伸，刺激了内地休闲、养生地产的发展。
二、养生地产在国外已有成熟模式
　作为复合地产开发的一个重要分支，休闲养生地产在美国已经有了50年的历史，在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。在中国，再过二十年，也或将全面进入老龄社会。可以说，出生于上世纪50和60年代的人群将成为最为庞大的中坚消费群体。目前，休闲养生地产这一开发模式才刚刚起步，未来将拥有广阔的发展前景。
    国际上十分重视老龄化的问题。第一次老龄问题世界大会于1982年在维也纳举行。自此以来，欧美主要工业化国家及亚洲的日本、新加坡都相继步入老龄社会。西方国家的经验是：在解决人口老龄化问题上，应充分考虑市场的作用。政府主要是为老年人提供必需的经济保障和医疗条件，如国民养老金、基本医疗服务等。但老年人需要的绝大多数服务和商品，如老年家政、老年健康、失能老人护理，老年文化教育旅游，老年用品制造等，还是通过市场的办法来解决。
    西方称之为“健康产业”和“银发产业”是上个世纪60年代以来国际上发展最快的行业之一。西方过家有“机构养老”（如养老院）和“居家养老”。“异地养老”也是一种重要的方式。
    美国人强调个人自由，大多数老年人选择居家养老，但并不和子女住在一起。很多美国人退休以后把原来的住房卖掉，在温暖的“阳光地带”购房落户，安度晚年。以至于在美国南部形成了一些老年人聚居的城市，如佛罗里达的坦帕市，亚利桑那的凤凰城等。
    异地养老的方式在英国也很普遍。一些收入较多以及在海外工作的英国人，退休后往往选择英格兰南部的海滨城市养老。随着老年人向这些城市的迁移，形成了一些颇具特色的老年人社区。
    欧盟形成后，异地养老开始向跨国方向发展。一些北欧国家的城市，如挪威的卑尔根，奥斯陆，贝鲁姆等，看重了西班牙南部海滨立足的阳光，低廉的地产价格和良好的公共卫生服务，不惜投重资在那里开办功能齐全的养老公寓和配套服务设施。
    欧洲南部的阳光不仅吸引各国的养生机构，也吸引了许多国际投资公司。它们在地中海沿岸修建了不少功能齐全的养生养老社区，除养生公寓外，还包括医院、商场、剧院等配套设施，提供各种服务。
    休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，在某些服务与配套上更是与国际接轨，是全新的高品质复合人居生活蓝本。

三、休闲养生地产开发现存的几个问题
1. 休闲地产的发展必须重视全程的精度管理
    休闲养生复合地产开发，对房地产企业在产品、服务、管理等方面提出了更高的要求。休闲养生地产的投资特点呈现的是投入大，等到整个业态成熟后收益才稳定攀高。所以管理成为休闲地产成败的重头戏。从前期选址到中期包装最后完善经营，每个环节都离不开高质有效的管理。从全球范围来讲，中国的产品在硬件上还比较容易跟得上，但在理念、服务和管理上一直都是块短板。复合地产开发的企业，其实既是一个开发商，也是一个运营商，更是一个服务商。养生地产的成功开发优势也体现于此。
2. 全球化资源整合
    养生休闲地产不仅是简单的生产建设过程，而是一种系统的综合性工作，对区域的影响、依存和发展有着紧密的关系，有着需要扩充的更大范围内的进行思考和选择，不仅在经济发展上，还包括在社会、科技、文化等方面的内容，整体再造、和谐统一，最大程度发挥项目自身的价值。要重视项目、文化主张的创新，目前世界和中国物质杂交，文化耦合的特征，文化的国际化、现代化体现标准，中国养生休闲地产应该是中国传统文化为基调，同时也要适当引进外来文化与中国文化的整合，借助和利用外来文化的精髓。
    由于养生休闲地产是个多元的产业集群，它的专业性、多元性、复杂性是传统地产所无法比拟的。这些资源、标准、服务光靠企业自身是无法实现的，因此开发大型国际养生社区，需要整合优质的国际资源、吸收国际上先进的技术、理念。
3. 产业化的服务运营需满足现代人的休闲需要
    休闲地产在发展中还必须注意的是要适合并跟上现代人休闲的需要，然而，有些项目忽视了这一点，而成为“中看不中用”的负累。现代人的休闲趋势从心理角度上讲更重视获得优于普通生活的高质量服务，注重获取别具特色的服务。传统房产开发的服务链基本集中在园区物业服务，国内走在较前的房企还专门规划了园区文化服务、园区生活服务、园区教育服务等关联服务体系。这些服务基本上都是后期跟进的，极少具有产业化的条件。
    复合地产一个重要特性就是服务性，如果再往前一步应该就是提供产业化的服务，养生地产也是如此。未来的休闲养生地产在养生与休闲两方面，更应注重向客户提供高效便捷的产业化服务链。
4. 养生休闲地产的规范化
    由于养生休闲地产还承载了区域环境影响、养生养老等社会问题，所以提出要有高标准、高起点的规划和项目设施。国家应在养生住宅、休闲地产方面做出一个具有前瞻性的标准规范，管理和指导养生休闲产业的发展。
    休闲养生地产另一个关键性问题是对于环境的保护。休闲养生地产不能简单地理解为楼盘具备一些地理优势，也不能仅仅是在楼盘中增加一些保健机构和设施，这些与真正的养生理念存在很大的距离。看一处项目是否适合开发成养生地产，首先要看它的整体综合环境是否符合养生的理念。山清水秀，海滨椰林，负氧离子丰富的地方最适合养生。第二，要看人文环境。养生是对人体内部器官的科学调理，而最先调理的是心理，一个人心理不健康就不会达到养生的目的。养生地产不能忽视人们对精神生活层面的需求，比如要提供音乐、舞蹈、书画、读书等设施配备。第三就是建筑体是否符合环保的标准，因为人毕竟是要在房子中生活，建筑装修材料的环保是地产商首先要保证的。当然，环保不仅是对人、还有对自然环境的保护。对这些条件，我国还没有一个统一的标准，继续研发和做基础理论方面的沉淀。

    休闲养生地产表明了人们生活理念的一种转变，也表明了人们提高生活质量标准的一种转变。我国有五千年的文化，有丰厚的养生资源，正是养生养老地产发展的优势与动力。随着人口老龄化、休闲养生需求的迅速增长，休闲养生地产必将成为未来市场发展的必然选择。