分时度假助推海南休闲度假游  

2015年3月26日，我国首个通过官方认证的度假权益行业组织——中国度假发展专业委员会在中国酒店业联盟的指导下成立，说明度假权益行业在我国的地位有所提升并将逐步受到重视。海南作为我国旅游度假胜地，为数众多的产权式酒店可以看做是“分时度假”的雏形，随着“国际旅游岛”和“一带一路”的火热提出，分时度假产品将会在海南得到快速发展。

1 分时度假

分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。起源于二十世纪六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到迅速发展，并延伸到世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假投资方式。

分时度假具有两重含义:一个是分时度假的使用权，一个是度假时段的交换权。二者共同构成分时度假的服务范围。

    同时，分时度假的运作过程中会涉及不同的主体，需要相互配合。消费者从代理商那里购买到分时度假酒店的会员权益，就可以按期入住酒店，行使使用权。当会员想要更换度假地时，通过交换公司获得其它度假地酒店的使用权。需要说明的是，除了销售商，会员也可以从开发商或者度假酒店获得酒店的使用权。另外，行业协会可以协调各主体间的利益分配。

分时度假发展运作机制

2 海南发展分时度假的可行性分析及发展意义

2.1 可行性分析

  旅游地产行业诉求

海南是全国旅游地产发展的前沿地，也是旅游地产投资规模最大、发展最成熟的地区之一。分时度假作为一种领先的旅游地产投资理念，已成为国际上一种重要的旅游地产投资模式。

  产权所有者诉求

目前，海南旅游地产存在大量的空置现象，近一半房产每年仅使用一次，造成大量资源浪费、财产浪费，产权所有者也希望一种新的成本分摊模式与利益共享模式。

  度假使用者诉求

    海景房由于靠海的气候影响，长时间无人居住，会导致内部装修遭到严重腐蚀，家具电视等设备也会受到影响，需要重新装修才能使用。度假者具有强烈的低成本管理需求。

l  物业管理者诉求

由于大量岛外度假人群居住时间很短，绝大部分产权所有者不缴纳物业费，导致物业公司无法进行管理和维护。物业管理者也希望旅游地产长期有人居住，以便于其进行统一管理和维护。

2.2 发展意义

  促进海南国际旅游岛的发展进程

海南国际旅游岛已上升为国家战略，为建设“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”，海南省的发展得到了国家政策的大力支持，促进海南房地产业和酒店业的进一步发展。同时，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》中提出要“加强对产权式度假酒店开发建设、销售等环节的严格规范管理”，对分时度假产品提出了更高的要求。分时度假产业的发展，无疑会促进海南建设成为国内最理想的“养老基地”和“度假天堂”，这与国际旅游岛的发展定位不谋而合。

  缓解海南旅游业的季节差异程度

海南的自然条件决定其旅游呈现明显的季节性差异，“旺季过旺，淡季过淡”的情形，不仅引发旺季出现一房难求、治安混乱、“宰客事件”等问题；也使得淡季出现客房空置、游客稀少的现象。作为一种度假旅游方式，分时度假产品丰富了海南休闲度假旅游产品的类型，增加了游客的选择性，可以起到疏散游客的作用，使海南旅游季节的不平衡性减小，促进产业的优化升级。

促进房地产行业的健康发展

吸取20世纪90年代房地产泡沫的深刻教训，海南省对房地产过热、房价上涨快等问题采取了一些措施。如出台“限购令”，对省外购房者做出了购房限制，以此遏制炒房行为；暂停商业性开发土地转让，暂停审批新的开发项目等政策。而分时度假对海南房地产可以起到双重作用：一方面盘活闲置资产，回笼资金，缓解房地产过热引发的积压和闲置问题；另一方面有助于消化空置房，防止或减缓房地产泡沫，推动房地产行业的良性发展。

  提升酒店业的品质与质量

    诚然，海南酒店业已逐步发展成为较为规范、成熟的产业体系，但仍然存在诸多问题，如：酒店业受季节性影响大，星级越高，影响越大；主题酒店集群尚未形成，无法发挥集群效应；产权式酒店价格偏高，市场无序等。而分时度假的引入将有利于提高酒店设施的利用率，优化资源配置，缓解淡季财务紧张情况，促进酒店业的结构调整。

3 海南分时度假的发展现状

3.1 产品开发

海南的分时度假产品以产权式酒店为主，在全国形成一股不容小觑的力量，例如亚龙湾红树林度假酒店、博鳌蓝色海岸、三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店、三亚海航度假产权酒店等。其中，有6家酒店加入RCI (Resort Condominiums International) 的全球交换系统。

此外，国际著名的分时度假公司也纷纷选择海南拓展业务。如美国温德姆度假权益集团于2011年考察了海南的酒店及旅游业，还就进入海南市场与海南省旅游委进行了会谈。由此可见，虽然目前海南分时度假产业还不成熟，产品类型还不够丰富，但不妨碍海南作为我国发展分时度假的“排头兵”地位。

3.2 法律保障

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010—2020)》中强调了对于分时度假产品的开发建设和销售环节的规范、管理。2012年2月1日,海口市正式颁布实施《海口市产权式酒店管理暂行办法》(以下简称《办法》)，这是国内第一份从政府层面发布的关于分时度假产品的法规，《办法》涉及到分时度假产品的规划、建设、销售等方面。

规划：产权式酒店应当在旅游度假区、景观区、文化风景区和交通便利、配套设施完善的区域建设，开发用地应当符合土地利用总体规划、城市规划和特定地区规划。

建设：商服用地、住宅用地、金融办公用地可兼容建设产权式酒店,产权式酒店应按不低于三星级酒店的标准进行规划、设计、建设及装修。配套服务设施的建筑面积应占建筑总面积的16%以上。

销售：产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销(预)售;建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销(预)售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销(预)售；预售前，应向市住建部门申请办理商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得预售。

由此可以看出，虽然该《办法》一定程度上规范了海南分时度假市场，但大部分是针对售前各方面的问题，而售后消费者权益的保障的问题并未涉及，因此是不全面的，不能充分保障消费者的利益。此外，还可以参照一些相关领域的法律，如《中华人民共和国房地产管理法》、《消费者权益保护法》等加强对分时度假市场的规范和管理，但由于这些法律法规的针对性稍差，会导致在操作过程中出现偏差。

4 开发建议

  健全法律法规

与传统的旅游产品不同，分时度假产品有着自身特殊性，这使得相应的法律法规也必须要有针对性。分时度假市场会涉及房地产业、旅行社业、金融业、保险业等多个行业，现有法律无法单独从哪一方面对其进行全面有效的约束与管理。因此，要在原有法律法规的基础上，摆脱行业限制，对分时度假行业重新界定和规范。尤其是对消费者的权益保护方面，要综合考虑各种因素，针对销售过程中和销售后出现的问题，制定切实可行的法律条文。

  加强政府引导与监管

    海南的分时度假产业应得到政府的大力支持和引导。政府要给与足够的重视，创造条件，完善市场环境，保障合理有序的竞争环境，积极为开发分时度假市场出谋划策，提供政策依据与支持。同时，为促进海南分时度假的国家市场扩张，政府还要在签证协调等出入境问题上给予方便。

  充分利用现有房地产、酒店资源

根据对海南分时度假产业的现状分析，海南存在大量入住率低或者闲置的房地产或酒店，将这些住宿设施进行整合和再开发，改造成为分时度假产品进行经营和管理。相对于开发新的住宿设施，利用现有资源不仅可以节省人力、财力和物力，还可以促进资源利用率的最大化。

建立优质的交换体系

海南分时度假产品可以分为国内交换和国际交换两种。就国内交换而言，我国山东省、云南省等地也已涉及到分时度假产品的开发，海南可联合这些地区加强合作与交流，为国内游客提供服务。就国际交换而言，海南政府应鼓励当地酒店或其它可提供住宿设施的单位积极加入RCI等国际交换公司的交换网络，吸引更多的国际消费者。

除此之外，海南省要依托原有技术对交换系统进行升级和改造，制定具体的交换体制和管理措施。强调产品的品质和服务，进行严格的筛选与监管，最大限度的提高消费者满意度。

  加强营销管理

“分时度假”本身是一种新型旅游消费方式，但进入中国后，部分“分时度假”产品销售代理公司的营销手段让消费者产生了诸多疑惑。海南在进行分时度假产品营销时，要切实考虑海南实际情况和国人的消费习惯。

      在针对分时度假产品进行营销宣传时，要尽量做到面面俱到又突出重点。除了选取传统的营销方式，如广告营销、电邮营销等，还要注重创新营销方式，包括微信营销、微博营销、影视营销、重大事件营销等。另外，培养专业的营销团队也是十分重要的，挖掘有潜力的销售人员，建立营销学习体制，塑造高水平的营销人才，会极大提高分时度假产品的推广销售效果。

虽然海南的分时度假产品，在发展过程中仍然面临诸多障碍和困难，但作为一个地产、酒店、旅游的跨界新模式，可以预期，分时度假产业在海南市场上有着无法预估的发展前景，它将大大推进海南度假旅游的快速增长。