深圳欢乐海岸的盈利模式创新

　　2011年，华侨城集团总经理任克雷在欢乐海岸的试营业典礼上表示， “欢乐海岸是华侨城集团的一种新商业模式，也是集团未来在经营发展方面新的增长点”。许多业内专家认为，由于欢乐海岸模式盈利可观、可复制性高，将是华侨城集团下一轮面向全国扩张的重点布局产品。

一、 从四代产品更新，看欢乐海岸的优势与创新

　　华侨城集团成立于1985年，1989年开始进行主题公园类景区开发，是我国著名的旅游地产运营商。成功开创了锦绣中华、欢乐谷、东部华侨城、欢乐海岸等主题公园模式，随着旅游业的发展，华侨城集团旗下主题公园也经历了从单一功能到复合多元、从静态观光到动态参与、休闲娱乐的不断转变，大致可分为四个阶段。

　　二、 深圳欢乐海岸概况：

　　1. 业态布局及市场定位

　　欢乐海岸项目于2005年立项，总投资额达20亿元。项目占地面积125万平方米，由北部城市自然保护区与南部都市文化娱乐区两大中心，购物、餐饮、娱乐、展览、旅游、商务六大主题板块构成。其中城市自然保护区拥有湿地、湖泊与林地约69万平方米，是中国唯一地处城市腹地的滨海红树林湿地；都市文化娱乐区围绕人工建造的中心湖区进行建设，占地约56万平方米， 除了配备有购物中心、环球美食主题街、中影影城、高端会所等，还配套了欢乐海岸水秀剧场、海洋奇梦馆等主题文化娱乐场馆，目标群体为中高收入的都市家庭市场、白领市场及商旅人群。

　　2. 地位位置优越
　　欢乐海岸地处深圳福田、前海双中心中核区，紧邻深圳西部通道和深圳湾口岸，与香港隔海相望。南临滨海大道，是深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点；北靠华侨城城区优质生活圈及主题公园群；东接福田，西面为滨海高端住宅。

　　3.商业配比与主要收益
　　欢乐海岸商业总体建筑面积约为30万平方米，主要分布在以特色零售为主的欢乐海岸购物中心和以餐饮娱乐为主的曲水湾。欢乐海岸总体商业业态比例：零售：餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4。欢乐海岸项目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所，平均年收入可以达到10亿元，购物中心年收入也在1.5亿元左右，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每年也有近亿元收入。

　　4. 商业物业租金可成长空间大
　　2014年，深圳罗湖区万象城商铺再进在1500-1800元/月/㎡，金光华广场租金在1200-1500元/月/㎡。2015年第一季度，深圳全市甲级写字楼的平均租金达256元/月/㎡，其中福田CBD甲级写字楼第一季度平均租金每月达273元/月/㎡，福田中心区卓越世纪中心写字楼平均租金为330元/月/㎡。欢乐海岸购物中心于2013年投入运营，目前顶层商务中心租金约在230元/月/㎡，曲水街餐饮商铺租金也在200元/月/㎡，与深圳平均水平相比，还有很大提升空间。

　　三、  深圳欢乐海岸的经营模式分析

　　优势：
　　欢乐海岸是华侨城第四代主题园区的开篇之作，是华侨城集团综合多年旅游地产运营的成功经验，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的产业优势，突破欢乐谷扩张模式瓶颈的一次创新。优势集中表现在以下几个方面：

　　1.欢乐海岸投入运营不到两年，依赖高端物业实现了现金的收支平衡，未来如果配套部分住宅产品，将会在短期内获得更大的经济收益。

　　2.作为城市生活空间的一部分，兼顾生态保护的同时获得可观的经营性收益。从长期发展来看，优质城市生活中心的营建可极大提升周围地块价值。该模式让华侨城在与地方政府的谈判过程中更能掌握主动权，极易实现异地复制。

　　3.只租不售的经营模式确保了华侨城集团对产权的绝对拥有，有利于开发和经营过程中的统一规划和管理，保留资源的完整性和高品味。最终形成高品质的主题商业景区，从而获得长远稳定的经营性收益。

　　4.从本质来看，欢乐海岸仍然是以“旅游+地产”开发模式为主，但不再以来住宅和商业地产的短期销售来反哺旅游业，而是通过高端消费人群的集聚促进商铺租金逐年提升，从长期发展视角来实现商业和旅游的优势互补。

　　问题：
　　1.先建设后招商，建设现状与经营需求脱节。欢乐海岸购物中心在没有进主力店招商的情况下，就开始了规划设计与施工建设，现有购物中心建设无法满足商家的经营需求，导致项目招商困难重重。进入试运营阶段之后，影城、海洋馆、水秀剧场、会所等都步入实际运营，作为重要生活配套的O.PLAZA购物中心招商却屡遭困境。

　　2.文化旅游项目回报周期长，优势未显现。2013年12月华侨城集团发布公告，把深圳欢乐海岸旗下的“水秀”及“海洋奇梦馆”两项资产作价2.26亿元出售予华侨城集团的全资子公司深圳华侨城欢乐海岸投资有限公司，但华侨城将继续保留这两项资产的经营权，原因就在于水秀剧场和海洋奇梦馆一直处于亏损的状态。水秀剧场为全球最大的多媒体现代水秀剧场，投资规模近2亿元，目前年均收入约3000万元。

　　四、宁波欢乐海岸的开发模式提升

　　宁波华侨城欢乐海岸项目于2013年10月正式破土动工，该项目是华侨城集团在一线城市之外最大的文化旅游项目投资，总投资额超过百亿。宁波欢乐海岸由位于鄞州集士港镇桃源湾的四明山谷和位于鄞州滨江中心城区的欢乐海岸两大主题板块构成。从构成内容上来看，宁波项目是集合了华侨城集团两大主力产品东部华侨城和深圳欢乐海岸主要内容的更加大型的综合体；从经营模式上来看，延续了深圳欢乐海岸“主题商业”的经营理念，通过“生态旅游”与“城市生活”功能的结合及免费开放的经营方式，吸引新都市旅游群体的聚集，开创城市优质生活空间打造新模式；从盈利模式来看，宁波欢乐海岸除了由购物、餐饮、会所、文化娱乐等项目之外，还配套有860000平方米住宅出售，预计将于2015年5月开盘，将会成为宁波欢乐海岸后续项目开发的重要资金来源。

来源：im电竞官网国际咨询集团旅游研究院